文林苑 2億5億陳情書 真相

民國98年6月16日都更案通過後，王家提出2億，5億陳情書。對王家而言，是個致命的錯誤，因為，到底是以價逼退，還是以退逼價，在陳情書中被真實的呈現。
(文中節錄資料均提供原資料來源鏈接供讀者參考)

文林苑懶人包中，王家說 :「當初是政府下一份公文 給我們，說我們一定要提價錢上的疑義，否則沒有其他救濟管道。」 (文林苑懶人包鏈接)

事實上，懶人包 所附公文鏈接文中，可以發現：
第10項，對於「權利價值」有異議，應依都市更新條例32, 39,41條提請審議核復。
第11項，不服「行政處分」，可提請訴願及行政訴訟。(可對都更處分提訴願訴訟)

就是說，王家要退出都更，只要就第11項，提起訴願及行政訴訟就可以。

事實上，第10項和第11項的訴願訴訟，王家都進行了，所以說 "一定要提價錢上的疑義，否則沒有其他救濟管道"的說法是不實的。 (註解1)

事實上，王家手寫2億和5億的陳情書，法律上沒有以退逼價的可能性，只有爭議權利變換多少的作用。審核單位是台北市政府，如果王家爭議勝訴，王家獲得申訴價值。申訴失敗，王家接受原價值都更，不可能對建商以價逼退。

而事實，王家加入都更，不能蓋屋子的畸零地權利轉換，解套得到價值近一億的5房5車位。
(參考 Mobile01 帖文 文林苑王家提不出重建方案)

訴訟結果王家敗訴。


市府新聞稿:
http://www.uro.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=21327312&ctNode=12856&mp=118011
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懶人包公文鏈接截圖(全文見附件1)：

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陳情書 (提出日期民國98年8月1日)
懶人包文中，王家說： 在王家這份土法煉鋼手寫計算的公文裡，第一頁即明白表示的「不參加都更」，但是事實不是如此。

事實懶人包文中，貼出的不是第一頁，真正的第一頁有說明同意都更。

1. 今相關計劃案已通過且公告實施，願意配和政府辦理都市更新事業，以維護市容。
_摘自2億陳情書第一頁(全文見附件2)。
>>所以答應加入都更了!!!
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2. 根據...報告書，我等土地價值，經過公正的鑑價機構薦鑑價，每坪價值120餘萬，與新聞上國有地排名每坪動輒3，4百萬有段不小差距........相信貴處雪亮的眼睛應該不難看出這其中關鍵的所在。 _摘自2億陳情書第一頁(全文見附件2)。
>> 誤解都更為建商買地開發，以為市府和營建署的相關部門是門外漢，會接受這個謬論。 (註解3)
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>> 事實上，都更非建商買地開發，是地主出地，建商出力，蓋好的房子分一部分給建商作為“建築成本、管理費和建商的利潤”，其餘的房子歸地主，沒有採購土地的行為。

>> 都更戶和建商的分配持分只和房價，建築成本有關，和地價無關。


3.主張分配的權力價值: 摘自2億陳情書第一頁，A,B,C 條件說明第二頁(附件2)

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>> 王家計算賠償金算法是將自己土地比例上蓋的上屋子的100% 拿回，而不是依照建商和同意戶分配比例取回。 就是要建商免費幫王家的屋子持分蓋起來，還要拿走建商建築成本和利潤。

另外，王家對於權利變換的異議，可能是認為建商的獲利高，請參考 (註解3，註解4) 說明。

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4.後續的98年9月27日王家長輩向建商樂揚的提案:
_摘自5億陳情書(全文見附件3)。
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5. 民國95年7月∼98年6月15日止 ( 空窗期雙方未再接觸 )
民國98年8月1日，在非自願意願下，被迫寫出權利轉換書。
__ 摘自王家5億陳情書(全文見附件3)，(雙方指王家和建商)
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>> 未再接觸這句話，嚴重破壞了之後王家訴訟證詞的可信度。事實是王家有收到信件，也有拒收信件，說建商故意寄錯地址，地址卻是王家的戶籍地址。
>> 本來不服都更處分就訴訟都更處分，不服權利變換就訴訟權利變換，說被迫寫出權利變換書，不知訴願審議委員要怎麼想。

已經說願意加入都更，只是不要讓建商獲暴利，要求保障王家的權益，如果判決結果，王家的權利變更後的持分沒有不合理，王家還有理由不加入都更嗎？


陳情書的後續殺傷力：
當王家訴訟，控告市府和建商時，只要這份陳情書當證物呈現，那麼，看到的人會如何判斷呢？ 會不會認為，王家會說謊不知情無法反對，王家不加入都更的原因是不滿意權利變換價值，為避免被王家忽悠，一定要用放大鏡仔細檢驗證據。

後續訴訟結果：(註解2)
>>王家訴訟建商欺騙王家，讓王家無法提出反對不成立。
>>王家聲稱沒收到都更開會通知-->收到了，而且有拒收信件的行為。
>>王家聲稱地址錯 --> 地址是王家人的戶籍地址。

事實也呈現出王家無法合理解釋在知情的情況下，為何不發函提出退出也不參加公聽會提出退出都更。

王家爭議都更案違法的訴訟也被被判不成立。

加上王家土地是畸零地，排除畸零地的都更案違法。

王家一路打到最高行政法院，被判敗訴。



事後的王家家族公開言論，也證實王家有談價，知情不提退出都更的事實。

2100週末開講2012-04-15。 王家三女兒承認和建商私下講價

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參考 ：文林苑事件，以謊言挑起台北市近年來最大的抗爭




我的看法；
訴訟得請律師協助，不要忽悠法官。
公開發言要謹慎，謊說多了總會自相矛盾。

讀者諸君，您的看法呢？



附件1 市府公文
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附件2 2億陳情書
第一頁
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第二頁
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附件3 5億陳情書
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註解1
節錄自 臺北市都市更新處聲明稿
(發稿單位：臺北市都市更新處 日 期：101年4月3日)
http://www.uro.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=21870607&ctNode=12856&mp=118011
本案市府核定公文載明利害關係人可提起二種救濟程序，
其一，對於「權利價值」有異議，應依都市更新條例32條提請審議核復，
其二，認為「行政處分有違法或不當」，亦得提請訴願及行政訴訟，
上述兩種救濟程序，不同意戶均提出救濟。針對權利價值之異議(98.7.13提出)，業經都市更新審議會98.11.02決議維持原核定計畫內容(即認為核定之價值並無不當無須調整)；針對不服原處分之訴願(亦於98.7.13提出)及訴訟，經內政部訴願委員會98.10.27訴願決定訴願駁回、臺北高等行政法院99.05.26判決原告之訴駁回、最高行政法院100.07.04裁定上訴駁回。
參考 內政部訴願決定書(案號：)0980300026


註解2
法院判決
臺北高等行政法院判決(臺北高等行政法院98年度訴字第2467號判)
http://issuu.com/harukicast/docs/name7103c4?mode=window&backgroundColor#222222
參加人(建商)交寄大宗掛函件執據、招領逾期退回之掛號郵件信封、掛號郵件收件回執及戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第 343、416-419、528-532頁)，
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註解3
節錄自 天下雜誌，文林苑背後的４大都更迷思
2012-03 Web only 作者：熊毅晰
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&page=3
一位都更公司董事長表示，依照「都市更新條例」規定，實施者在進行都更時，可以收取其投入的資本、管理技術等成本的十二％做為利潤，也就是所謂的「風險管理費」但這位董事長說，都更審議會在審核時，通常都會再砍這項費用。因此，平均一宗都更案，實施者可以得到的風險管理費約八％左右。 ....

根據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示，每件更新案地主與實施者（通常是建商）分配的比例不一，通常要視該地區的房價水準而定。她解釋，在房價高的地區做都更，地主與建商的分配比例，常見是六:四；但房價低的地區，也有可能變成地主只拿四，建商拿六。

以文林苑為例，因其地處的士林區，房價相較北市大安區等中心區域，房價相對較低。因此，樂楊分得的比例約五八％。根據文林苑的更新事業權利變換計畫書，本案更新後，地主實際分配坪數約一千七百坪、四十五個車位，樂揚分得二千三百坪、三十八個車位。

通常，建商與地主的分配比例，是經由雙方協議的結果。而且，市府指派的審議會，對權利變換計畫書的審核，把關也算嚴格。「建商若要從都更中獲取暴利，基本上連審議會核定都過不了，」陳美珍說。

再進一步細算文林苑建商的獲利。若以某位樂揚預售屋買家，在二年前的成交價約一坪四十七萬，加上士林區車位，一個平均約二００萬做為計算基礎，得出整個都更案樂揚分房可得約十一．八億元。扣除審定成本八．六億，與管理費二億，

樂揚因更新價差得到的獲利，其實是約一億元，沒有到王家指控的五億元暴利。


(作者圖解)
建商的分配 + 地主的分配 = 房數 × 房價
建商的分配
=（建築成本+管理費）+ 風險管理費
=（建築成本+管理費）× 108%
>分配的比例，在高房價地區，建商分比較少的房子就可回本：

例如 建商的分配是6億,房子總值15億.地主分9億,建商地主分配比40%:60%
建商的分配是6億,房子總值10億.地主分4億,建商地主分配比60%:40%

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>分配的比例，在底房價地區，建商分比較多的房子才可回本：
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基本上，都更戶依據土地持有的比例去分配 "地主的分配"。

而文林苑的分配比例，大約是：
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至於建築成本的項目列舉和金額，在都更案審核時，是有一定的規範，大家可上官網看看:
臺北市都市更新審議作業相關規範彙編
www.ur.org.tw/download/updatelaw/taipei-ur-15.pdf
檔案類型: PDF/Adobe Acrobat
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臺北市都市更新審議作業相關規範彙編. 目. 錄. 壹、都市更新事業及權利變換計畫內有關費用. 提列標準. 一、都市更新事業及權利變換計畫內有關費. 用提列項目總表…..


註解4
都更受害者聯盟的新聞稿，假造數字把建商的獲利從1億誇大到5億甚至10億，
以下內容摘自都更受害者聯盟的新聞稿 (都市更新受害者聯盟新聞稿鏈接)
>>民國100年聯盟把文林苑民國98年的預售房價由每坪均價47萬灌水到每坪65萬現價，地主獲利該用100年的現價計算卻用98年的房價47萬計算
台灣都市更新受害者聯盟回應士林「文林苑」都市更新案 聲明稿
台灣都市更新受害者聯盟寫於 2011年8月16日20:44
• 本案更新後價值19億35,322,222元
• 本案更新後面積4113.03坪，車位93部
• 地主實際分配權利價值8億73 ,997,570元 （約等於1749.45 x 47萬/坪 + 45 x 200萬/車位,事實地主的房價應該以聯盟發文時民國100年的房價每坪65萬計算）
• 地主實際分配坪數1749.45坪、車位45個
• 樂揚分走2363.58坪、車位38個→現在價值一坪65萬，車位250萬=16億3132.7萬 （其實每坪該用民國98年賣出的均價47萬計算)
• 樂揚審定成本8億63,294,685元加管理費2億0,372,093元，共計10億67014778元
（註：成本在王家的支持者和都更受害者聯盟方面並沒有看到爭議的意見)
• 可超賣差價獲利5億64,312,222，可超賣差價增值幅度52.88%
• 樂揚收了買屋者預售款，建案又可以貸款，依私下合約，究竟有無支付那些搬離地主的租金補貼?
資料來源：台北市政府府都新字第09830575300號核定版權利變換計劃書
樂揚建設申請公權力介入代拆，為其可賺得超賣價差5億，這五億元尚未包括審定成本中浮報的金額，實際上的獲利粗估恐約有10億之譜

事證：
A.苦勞網: 都更受害者聯盟諮詢其它建商後，指出......因為文林苑在2009年(民國98年)推出之後，半年間預售屋便已售罄，建商因此騎虎難下。http://www.coolloud.org.tw/node/67304

B.據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示:
若以某位樂揚預售屋買家,在二年前的成交價約一坪四十七萬,加上士林區車位,一個平均約二００萬做為計算基礎,得出整個都更案樂揚分房可得約十一．八億元.扣除審定成本八．六億，與管理費二億,樂揚因更新價差得到的獲利,其實是約一億元,沒有到王家指控的五億元暴利。
文林苑背後的４大都更迷思(天下雜誌)
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=4

C.奇怪的是建築成本8.63億，聯盟如果說審定成本浮報，獲利粗估恐約有10億之譜，那建築成本變成3.6億, 3.6億/4113.03坪，15層大樓平均每坪造價8.7萬，怎麼可能。

D.官網的記錄是二樓以上平均建坪可售的單價42萬元/坪。不是65萬。
http://twur.cpami.gov.tw/urquery/country-2-1.aspx?KEYID=VTIwMTAxMDA4LTYzNDIyMTUwMDczNjIyNjE4Mw==
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E.王家懶人包民國98年的異議書，每坪房價才以53萬計算。不是65萬。
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另外這則訊息供讀者衡量文林苑的建築成本時的參考
位於台北市文林路，十五樓電梯住宅「文林苑」98年推出之後，榮獲第十七屆中華建築金石獎『都市更新規劃設計獎』。

http://www.leyoung.com.tw/leyoung/basic/about/view/5/