民法第820 條（共有物之管理）
Ⅰ共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
Ⅱ依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
Ⅲ前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
Ⅳ共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。
Ⅴ共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。
■名詞解釋
△保存行為
指以防止共有物滅失、毀損、價格低落等為目的之維持共有物現狀之行為也。此種行為，於其他共有人有利，且多須迅速為之，故得由各共有人單獨為之，不必經其他共有人同意。
△共有物之改良
指不變更共有物之性質，而增加共有物經濟價值之行為而言。例如將共有房屋加舖地板。此種行為，雖攸關其他共有人之利益，且無迅速為之之必要，故法律規定共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計過半數之同意，不得為之。
△分管契約
分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，又簡稱為分管。此種契約為共有人全體所訂立，此即第820 條第1 項所稱「除契約另有約定」之情形，符合共有物管理以自治為由先之原則。然而分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，而係債權契約。
〔參見，謝在全，民法物權論（上），六版，頁377∼385。〕
https://plus.public.com.tw/article-20201209-1674-1
何謂「分別共有」、「公同共有」及「分管契約」?
不論是動產或不動產，所有權的型態大致可分為「單獨所有」與「共有」二類。而我們常聽聞不動產的「
分別共有」、「
公同共有」，其實都是屬於共有的範疇。本文僅將這二種共有型態作一簡單說明供參。
一、何謂「分別共有」？
簡單說，就是數人共同享有一物的所有權，這些人就稱為「共有人」，而那一物即為「共有物」。分別共有物的各共有人，在外觀上，皆有明確的
應有部分(或俗稱持分）。
1.數位共有人按其「應有部分」對於一物有所有權之關係，即所謂分別共有。（民法第817條）
2.除契約另有約定外，每位共有人對於共有物「全部」，都有使用收益之權。（民法第818條）
3.每位共有人都可以自由處分其「應有部分」，但對於共有物「全部」的處分、變更及設定負擔行為，原則上應得共有人全體之同意。（民法第819條）
二、何謂「公同共有」？
相較於分別共有，公同共有在外觀上並沒有「應有部分」的概念，僅在內部存有「
潛在應有部分」。
而公同共有的型態，最常出現在「遺產繼承」、「祭祀公業」、「合夥契約」或「約定為共同財產制夫妻之共同財產」中，例如：分割遺產全體繼承人對於遺產全部為公同共有、合夥的股份或祭祀公業的派下權(或稱鬮分、房份)等。
1.依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一物，就是公同共有人。（民法第827條第一項）
2.繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。(民法第1151條)
3.各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。（民法第827條第三項）
4.公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。（民法第828條第三項）
5.公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。（民法第829條)(依法律規定、習慣或法律行為而成立者)
6.公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定。(民法第830條)
7.繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。(民法第1164條)
8.在公同共有遺產分割自由之原則下，民法第1164條規定，繼承人得隨時請求分割遺產，該條所稱之「得隨時請求分割」，依同法第829條及第830條第一項規定觀之，自應解為包含請求終止公同共有關係在內，俾繼承人之公同共有關係歸於消滅而成為分別共有，始不致與同法第829條所定之旨趣相左，庶不失繼承人得隨時請求分割遺產之立法本旨。(最高法院民事判決93年度台上字第2609號)
實務問題：
實務上，我們遇到許多遺產繼承的案件，都是繼承人不了解究竟何謂「分別共有」與「公同共有」，而產生糾紛問題。
若為了省事採用「公同共有」繼承，由於沒有明確公示誰的持分是幾分之幾，事後就會衍生許多麻煩。而採用「分別共有」來繼承的繼承人，雖然有明確的持分，但也不見得就不會有問題發生。
當然，最好的情況是分割成各人單獨所有，但因使用現況或法令限制而不能分割的土地或建物，該如何處理避免爭端呢？
這時候，不少人會請我們協助訂立
「分管契約」，讓共有人取得共識，共同管理共有物。
三、何謂「共有物管理」、「分管契約」？
（一）共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」。
共有物的「處分、變更及設定負擔」，係指對於共有物全部為移轉、限制、消滅、變更或設定他項物權…等而言，
原則上應得共有人全體的同意(民法第819條第2項)(大法官解釋第141號)。
例外無須全體共有人同意之處理方法。—->
何謂「土地法第34條之1」、「多數決處分」?
而共有物的「管理」，是指共有物的「保存行為」及「改良」、「利用」等行為(民法第820條)。
1.
保存行為：指為了防止共有物的毀損、滅失，而維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」，例如：簡易修繕漏水的房屋。保存行為，若沒有分管契約，原則上可以由共有人單獨為全體共有人為之，無須得其他共有人同意。(民法第820條第五項)
2.
改良行為：指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為，例如：將荒地開墾為可耕作的農田。改良行為，原則上應以共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之。但其應有部分合計超過2/3者，其人數不予計算。(民法第820條第一項)
3.
利用行為：指以滿足共有人共同需要為目的，同樣不變更共有物的性質，而決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。利用行為，原則上應以共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之。但其應有部分合計超過2/3者，其人數不予計算。(民法第820條第一項)
（二）共有人約定各自占有特定部分而為管理之契約，即所謂「分管契約」。
分管契約之成立，必須由全體共有人共同協議，且不以訂立書面為必要，實務上
以明示或默示均無不可。
共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。(最高法院87年台上字第1359號民事判決)
倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管理之部分，互相容忍，對於他共有人之使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，以歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在。(台灣高等法院98年度上易字第543號民事判決)
（三）「分管契約」對於第三人之效力如何？
為了避免共有人訂立分管契約之後，因轉讓自己的應有部分給予他人，而破壞了原有的共有物分管秩序安定，民法第826條之1特別規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」、「動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」
意即，不動產之分管契約，如
經登記，對於應有部分之受讓人便具有拘束力。
而動產之分管契約，應有部分之受讓人，倘
明知或因過失而不知有分管契約存在，仍應受分管契約之拘束。
四、 補充-何謂「分管決定」、「分管裁定」？
談及分管，除前述的分管契約，尚有「分管決定」及「分管裁定」之分。
1.分管決定：
共有人如採用民法第820條第一項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。
2.分管裁定：
民法第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式，決定管理，倘有「顯失公平」的情形，「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更，法院因而所為的裁定，即為「分管裁定」。
五、補充-何謂「區分所有」?
除了前述分別共有與公同共有外，也補充解釋一下「區分所有」。
區分所有，指一建築物被數人區分，而各有其「專有部分」，並就「共用部分」按其應有部分有所有權。故區分所有權之意涵，事實上包含「專有部分」及「共用部分」二者。(公寓大廈管理條例第3條第二款)
其中「專有部分」，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。(公寓大廈管理條例第3條第三款)(依民法第799條規定，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。)
至於「共用部分」，則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。(公寓大廈管理條例第3條第四款)(依民法第799條規定，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。)
1.區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。(公寓大廈管理條例第4條)
2.專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。(公寓大廈管理條例第4條)
3.專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。(民法第799條)
4.稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。(民法第799條)
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